Có Được Phép Xây Nhà Xưởng Trên Đất Thổ Cư (Đất Ở) Không?

Khái niệm và ký hiệu về đất kinh doanh thương mại

Hiện nay, có thể nói đối với 1 nước đang phát triển như Việt Nam thì việc vận động cũng như đưa ra những chính sách ưu đãi cho các cá nhân, hay tổ chức thực hiện chuyển đổi từ thuần nông sang định hướng công nghiệp hiện đại là một điều tất yếu được chính phủ quan tâm. Vậy đối với việc Nhà nước ta đưa ra khá nhiều các ưu đãi đã khiến cho các cá nhân, tổ chức định hướng phát triển mạnh cho những năm gần đây.
Cùng là nhóm đất phi nông nghiệp thì liệu khi người sử dụng đất đang dùng với mục đích là làm nhà ở thì chuyển sang đất xây dựng nhà xưởng như thế nào? Vậy trong quá trình phát triển muốn có được 1 hệ thống nhà xưởng bảo đảm việc vận hành của máy móc thì đối với quỹ đất xây dựng nhà xưởng mà đang là đất thổ cư (đất ở) thì có được xây dựng nhà xưởng luôn lên loại đất này hay không? Công Ty Thiết Kế Xây Dựng dựa trên những căn cứ pháp lý, và quy định của pháp luật xin trình bày vấn đề này như sau:
Định nghĩa: đất thương mại dịch vụ là loại đất sử dụng để xây dựng cơ sở với hoạt động mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ cũng như các công trình khác nhằm mục đích thi công xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh, cũng như thương mại.
Nhóm đất kinh doanh, thương mại có mã ký hiệu là: SKK (đất khu công nghiệp), SKC (đất có sở sản xuất – kinh doanh), SKS (đất dùng cho hoạt động khoáng sản), SKX (đất để sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ).

Khái niệm và ký hiệu về đất ở (thổ cư)

Định nghĩa: đất ở là khu đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng những loại công trình nhằm phục vụ cho nhu cầu đời sống;  là đất vườn, đất ao gắn liền cùng với các nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc các khu dân cư (kể cả những trường hợp là vườn, ao gắn liền với các công trình nhà ở riêng lẻ) đã được nhà nước pháp luật công nhận là đất ở.
Kí hiệu đất ở: ONT (đất ở tại vùng nông thôn), ODT (đất ở tại khu đô thị)

Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất ở sang loại đất kinh doanh, nhà xưởng

Từ quy định trên có thể thấy đối với phần diện tích đất mà phía người sử dụng đất đang sử dụng vào mục đích để ở mà người dùng đất lại có nhu cầu chuyển đổi sang loại đất nhà xưởng phục vụ vào các mục đích cho việc làm kinh doanh. Thì không cần thiết phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì trong hình thức chuyển đổi từ đất nhà ở (đất thổ cư) sang loại đất xây dựng nhà xưởng không có được xếp vào nhóm nằm trong các loại đất cũng như mục đích chuyển đổi yêu cầu cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang loại đất được dùng vào mục đích xây dựng nhà xưởng cần phải bảo đảm đúng quy hoạch đã được phê duyệt và theo đúng kế hoạch sử dụng đất theo đúng như quy định đã được quy định tại khoản 2, Điều 153, Luật Đất đai 2013 đã được nêu như sau: việc dùng đất dịch vụ, thương mại; hay loại đất phục vụ cơ sở sản xuất nông nghiệp phải bảo đảm được cấp phù hợp với quy hoạch. Cũng như phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với dự án cũng như những quy định đối với việc bảo vệ môi trường, & cuối cùng là phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.
Căn cứ vào điểm d, khoản 1, Điều 12 được quy định ở Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT được quy định về vấn đề đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó chính là: đối với việc chuyển đổi đất ở sang loại đất phi nông nghiệp mà không phải là loại đất ở thì rơi vào trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất cần phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng có yêu cầu về việc đăng ký biến động đất đai.
Đối với việc cá nhân hay tổ chức đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất & tài sản gắn liền với đất mà muốn thi công xây dựng công trình xây dựng nhà xưởng trên đất thương mại, dịch vụ. Thì người sử dụng đất đó cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định đã được nêu trong bộ Luật xây dựng năm 2014.
Điều kiện xin cấp phép xây dựng đối với những công trình tại khu vực đô thị thì cần đảm bảo về 1 số yếu tố tiên quyết như sau:

• Công trình xây dựng phải được bảo đảm phù hợp theo đúng mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch sử dụng đất đã được các cơ quan có thẩm quyền tiến hành phê duyệt;
• Công trình xây dựng bảo đảm về việc phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành duyệt. Đối với các công trình mà xin phép xây dựng ở các khu vực, hay trong tuyến phố tại đô thị đã được ổn định nhưng lại chưa có kế hoạch chi tiết xây dựng thì đối với những trường hợp này thì phải bảo đảm đối với các vấn đề phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch hoặc phải phù hợp với quy chế kiến trúc đô thị hay phù hợp với thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành về quy định này.
• Nhũng công trình xây dựng này cũng phải bảo đảm yếu tố về thiết kế xây dựng đối với công trình mà đã được thẩm định cũng như đã được phê duyệt theo những quy định về từng loại công trình: như công trình thi công xây dựng có sử dụng hoàn toàn vốn từ ngân sách nhà nước; hoặc đối với công trình xây dựng mà nguồn vốn được dùng vốn nhà nước ngoài ngân sách; hay đó là những công trình được sử dụng vốn khác thì được quy định tùy theo đó về vấn đề phê duyệt  thiết kế, dự toán xây dựng hay đó là thẩm định thiết kế kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công & dự toán xây dựng hay đó là thẩm định thiết kế ba bước, thiết kế bản vẽ thi công xây dựng trong trường hợp thiết kế hai bước đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, các công trình xây dựng công cộng hoặc đó là các công trình mà có ảnh hưởng đến cảnh quan, đến môi trường cũng như an toàn cộng đồng.
• Người có yêu cầu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang loại đất xây dựng nhà xưởng phải bảo đảm an toàn đối với công trình. Và cả cho những công trình lân cận cũng như những yêu cầu đối với việc bảo vệ môi trường và những vấn đề liên quan đến phòng, chống cháy nổ; công trình đó phải bảo đảm an toàn về hạ tầng kỹ thuật, cũng như là bảo vệ hành lang công trình thủy lợi, giao thông, năng lượng, khu di sản văn hóa, đê điều, hay cũng như các di tích lịch sử-văn hóa; có tính toán đối với khoảng cách an toàn đến các công trình lân cận mà các công trình này được xếp vào diện dễ cháy, nổ, hay độc hại & những công trình mang tính thiết yếu có liên quan đến công tác quốc phòng và an ninh khu vực.
• Cuối cùng đó chính là hồ sơ về việc đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải bảo đảm phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định đó là đối với hồ sơ cấp GPXD đối với các loại công trình mới, hay hồ sơ cấp GPXD với loại công trình đối với những trường hợp không phải là xây dựng mới mà chỉ là các công trình mang tính chất sửa chữa, cải tạo công trình vốn có & cuối cùng là hồ sơ xin cấp GPXD đối với loại công trình về vấn đề đề nghị di dời công trình.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi từ đất thổ cư sang đất xây dựng nhà xưởng thì cần đáp ứng được đầy đủ những điều kiện nêu trên thì người dụng đất sẽ được cấp GPXD cho công trình nhà xưởng của mình. Cùng với đó công trình xây dựng nhà xưởng phải luôn bảo đảm về việc phù hợp với quy hoạch chi tiết về vấn đền xây dựng đã được phía bên cơ quan nhà nước có thẩm quyền về vấn đề phê duyệt về yêu cầu; bảo đảm đối với việc phù hợp với mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của nhà nước đã được phê duyệt, phù hợp với việc thiết kế xây dựng công trình đã được phê duyệt và bảo đảm đối với điều kiện an toàn về việc cấp phép xây dựng cho công trình đó.
Ngoài ra về vấn đề cần lưu ý đó là đối với mỗi tỉnh thành sẽ có một số yêu cầu riêng về mật độ xây dựng công trình về việc bảo đảm mật độ xây dựng theo đúng quy định tại tỉnh thành đó.

Một số trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo như pháp luật quy định tại Điều 57, của Luật Đất đai 2013 có nêu ra chi tiết như sau:
Quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải được sự cho phép của các cấp có thẩm quyền theo như quy định của Luật Đất đai 2013 bao gồm các trường hợp đó là:

• Từ đất trồng lúa sang loại đất trồng cây lâu năm, hay từ đất trồng lúa sang đất trồng rừng, hay từ đất trồng lúa sáng đất nuôi trồng thủy sản, hoặc là từ đất trồng lúa sang đất làm muối;
• Người sử dụng đất đang dùng đất với mục đích trồng cây hàng năm khác sang loại đất dùng nuôi trồng thủy sản nước mặn, hoặc từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, hay từ đất trồng cây hàng năm khác sang loại đất nuôi trồng thủy sản được dùng dưới dạng hình thức ao, hồ, đầm;
• Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển từ loại đất phi nông nghiệp có mục đích không phải là đất ở sang mục đích là đất thổ cư;
• Người sử dụng đất có nhu cầu muốn chuyển sang loại đất phi nông nghiệp mà đang dùng vào mục đích đất nông nghiệp;
• Người sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không phải là loại đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ, hay là đất sử dụng vào mục đích đó là đất công cộng có mục đích kinh doanh sang loại đất thương mại, dịch vụ;
• Chuyển từ những loại đất thương mại, dịch vụ, đất phục vụ mục đích thi công xây dựng công trình sự nghiệp sang loại đất với mục đích sản xuất đó là phi nông nghiệp;
• Người sử dụng có nhu cầu chuyển đổi hình thức sử dụng đất vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp mà hiện tại đang dùng vào mục đích đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất hay đất rừng phòng hộ;
• Người sử dụng đất có mục đích, và nguyện vọng muốn chuyển từ loại đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà chuyển đổi sang loại đất với mục đích phi nông nghiệp mà được Nhà nước giao đất & thuộc loại đất mà có thu tiền thuê đất hoặc là đất mà được nhà nước có thu tiền sử dụng đất.

Trên đây là toàn bộ tư vấn pháp lý về việc xây nhà xưởng trên đất thổ cư của ban biên tập pháp luật Công Ty Thiết Kế Xây Dựng về vấn đề có được xây dựng nhà xưởng lên đất ở hay không. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề này hay những quy định liên quan đến xây dựng cũng như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn hãy vui lòng liên hệ lại bộ phận của Công Ty Thiết Kế Xây Dựng. Xin chân thành cảm ơn!
>> Xem thêm: Một Số Kinh Nghiệm Thiết Kế Nhà Xưởng Mà Bạn Cần Biết