Hệ số sử dụng đất & mật độ xây dựng những công trình công nghiệp, hay công trình dân dụng nào cũng dựa trên các quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng & quy hoạch xây dựng. Trong đó những chủ đầu tư & doanh nghiệp cần tìm hiểu & nắm rõ những thông số như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… trước khi lên kế hoạch thiết kế xây đựng. Bài viết sau đây sẽ giới thiệu đến bạn một số quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng mới nhất 2021. Hãy cùng theo dõi nhé!
Khái niệm mật độ xây dựng là gì? Và hệ số sử dụng đất là gì?
Mật độ xây dựng & hệ số sử dụng đất là những căn cứ quan trọng để doanh nghiệp xây dựng vừa đúng nhu cầu sản xuất, lại vừa đúng yêu cầu pháp luật. Qua đó, dự tính được quy mô xưởng cũng như dự đoán về kinh phí đầu tư.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng chính là tỷ lệ đất mà công trình thi công xây dựng chiếm trên tổng diện tích của toàn bộ lô đất.
Mỗi một vùng đất có mật độ thi công xây dựng riêng & được quy định theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019/BXD. Từ đó, giúp cho các doanh nghiệp, người dân đảm bảo quy hoạch xây dựng đúng theo quy định của pháp luật.
Có 2 loại mật độ xây dựng. Cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần: đây là tỷ lệ phần diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc xây dựng trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe và sân thể thao ngoài trời).
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là phần tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: các khu cây xanh, sân, đường, không gian mở & những khu vực không xây dựng công trình…)
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là khái niệm về tỷ lệ tổng diện tích sàn thi công xây dựng trên tổng diện tích của lô đất.
Trong đó, tổng diện tích sàn là tổng diện tích của doanh nghiệp xây lên với mục đích dùng để sản xuất, làm kho chứa… Nó có bao gồm cả tầng nổi (tầng mái) & tầng hầm. Còn diện tích lô đất chính là tổng diện tích đất mà doanh nghiệp sở hữu hay đi thuê theo đúng với quy định của pháp luật.
Công thức để tính hệ số sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất (Hsd) = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Đơn vị tính: (lần)
Ví dụ:
Doanh nghiệp A sở hữu một lô đất nền là 2000m2, doanh nghiệp thi công xây dựng nhà xưởng gồm 4 tầng, diện tích mỗi tầng là 1400m2, phần diện tích còn lại 600m2 được dùng để trồng cây xanh, hệ thống đường đi lại. Do đó ta có hệ số sử dụng đất của doanh nghiệp A là:
Hsd = (4*1400) / 2000 = 2.8 (lần)
>> Xem thêm: Chuyên Thiết Kế Thi Công Lắp Điện Nhà Xưởng, Điện Nhà Máy
Bảng quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng
Bộ xây dựng có quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng, nhà công nghiệp. Cụ thể như sau:
Bảng tra cứu về mật độ xây dựng nhà xưởng
Mật độ xây dựng sẽ phụ thuộc vào chiều cao của công trình & phần diện tích lô đất. Những công trình có chiều cao, và phần diện tích càng lớn thì mật độ thi công xây dựng càng thấp. Cụ thể, được thể hiện với bảng sau:
| Chiều cao của công trình trên mặt đất (m) | Mật độ thi công xây dựng (%) với diện tích ≤ 5000 m2 | Mật độ xây dựng (%) với phần diện tích 10.000 m2 | Mật độ xây dựng (%) với phần diện tích ≥ 20.000m2 |
| ≥ 10 | 70 | 70 | 60 |
| 13 | 70 | 65 | 55 |
| 16 | 70 | 60 | 52 |
| 19 | 70 | 56 | 48 |
| 22 | 70 | 52 | 45 |
| 25 | 70 | 49 | 43 |
| 28 | 70 | 47 | 41 |
| 31 | 70 | 45 | 39 |
| 34 | 70 | 43 | 37 |
| 37 | 70 | 41 | 36 |
| 40 | 70 | 40 | 35 |
| >40 | 70 | 40 | 35 |
Bảng tra cứu về mật độ các công trình, phân khu bên trong nhà xưởng
Khu vực bên trong nhà xưởng, khu công nghiệp cũng cần có 1 giới hạn diện tích thi công xây dựng tối thiểu riêng theo quy định. Cụ thể:
| Phân khu chức năng/ khu vực | Tỷ lệ phần diện tích (%) |
| Khu vực kho, nhà xưởng | ≥55 |
| Khu vực cây xanh | ≥10 |
| Giao thông (đường đi nội bộ) | ≥8 |
| Các khu vực kỹ thuật (máy biến thế, trạm bơm và phòng kỹ thuật) | ≥1 |
| Văn phòng hành chính & dịch vụ | ≥1 |
Theo các bảng quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng trên nhằm tạo ra sự cân đối và hài hòa giữa các công trình xây dựng cùng với cảnh quan xung quanh. Đồng thời, mang đến sự thoải mái, môi trường lý tưởng để cán bộ, công nhân viên làm việc.
Một số quy định khác về xây dựng nhà xưởng công nghiệp
Ngoài quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng thì khi thi công doanh nghiệp cần phải bảo đảm những yêu cầu khác, cụ thể:
Một số yêu cầu chung theo quy về mật độ xây dựng nhà xưởng
Phải bảo đảm những yêu cầu về bảo vệ môi trường & an toàn theo quy chuẩn xây dựng trong khu công nghiệp. Từ đó giúp hạn chế đến mức thấp nhất các ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị.
Đối với những cơ sở sản xuất, kho tàng có mức độ độc hại cấp I, cấp II, cấp III cần phải bố trí xa khu vực dân dụng. Cấp độc hại & khoảng cách ATMT tuân thủ theo các quy định của Bộ Khoa học Công nghệ hay phải xác định bằng công cụ đánh giá tác động môi trường hoặc dựa trên những dự án tương tự.
Trường hợp chưa có đánh giá tác động môi trường hay những dự án tương tự có thể tham chiếu các giá trị trong phụ lục 3 của TCVN 4449-1987.
Một số yêu cầu khoảng cách an toàn về môi trường
Trong khoảng cách an toàn môi trường, tối thiểu là 50% diện tích đất phải được trồng cây xanh. Và không có quá 40% diện tích đất có thể được dugnf để bố trí bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển chất thải rắn. Trong điều kiện đồng thời bảo đảm những yêu cầu về khoảng cách an toàn môi trường của những công trình nêu trên.
Các quy định về sử dụng đất công nghiệp
Để sử dụng & xây dựng trong đất công nghiệp, doanh nghiệp cần nên lưu ý 4 điểm sau.
- Đất thi công xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp, quy hoạch tổng thể phát triển nền kinh tế – xã hội & những chiến lược phát triển có liên quan.
- Tỷ lệ những loại đất trong khu công nghiệp phụ thuộc vào loại hình, tính chất của khu công nghiệp, mô-đun diện tích những lô đất thi công xây dựng nhà máy, kho tàng, nhưng cần phù hợp với những quy định liên quan.
- Mật độ thi công xây dựng thuần trong lô đất thi công xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 60%.
- Đồng thời, cần đáp ứng theo những quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng – QCVN 01:2019/BXD. Quy chuẩn này quy định về những mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật & yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ. Áp dụng trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch. Tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt. Làm cơ sở để thi công xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Một số công trình xây dựng nhà xưởng tại Khang Thịnh
Như vậy, khi thi công xây dựng nhà máy, nhà xưởng các doanh nghiệp cần nắm vững các quy định trên. Nếu không có đội ngũ kỹ thuật am hiểu, chuyên nghiệp thì chọn lựa các đơn vị xây lắp uy tín là lựa chọn tối ưu.
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, thiết kế, xây dựng nhà xưởng. Đồng thời, sở hữu đội ngũ kỹ sư giàu kinh nghiệm, đã tham gia nhiều dự án lớn cam kết giúp cho các doanh nghiệp có hệ thống nhà xưởng hiệu quả. Không chỉ đáp ứng tiêu chuẩn nhà nước mà còn giúp tối ưu chi phí đầu tư. Để có thể tìm hiểu thêm về quy định về mật độ xây dựng nhà xưởng hãy liên hệ với Công ty Thiết Kế Xây Dựng Khang Thịnh để được tư vấn tận tình và miễn phí nhé!
