Mật độ xây dựng biệt thự là gì? Để có thể hoàn thành một căn biệt thự chỉnh chu về thẩm mỹ và công năng như mong muốn của các gia chủ ngoài việc chú ý đến phong cách thiết kế và phương pháp thi công xây dựng, thì cũng nên tìm hiểu một chút về các quy chuẩn khi xây nhà như mật độ xây dựng biệt thự. Đây là một trong những quy chuẩn khắt khe nhằm lựa chọn phù hợp với các phương án quy hoạch chung của đô thị mà những công trình kiến trúc có trong đó phải tuân thủ theo.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là một trong những tiêu chuẩn cần phải tuân theo khi xây dựng bất kỳ một công trình kiến trúc nào, trong đó cũng có loại hình kiến trúc biệt thự. Mật độ xây dựng được chia thành hai loại:
- Mật độ xây dựng thuần
- Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng thuần là gì?
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất như: Nhà ở, khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, biệt thự,….
Tuy nhiên, mật độ xây dựng thuần sẽ không bao gồm các diện tích của những công trình xây dựng nằm bên ngoài như: Sân thể thao vui chơi giải trí, hồ bơi, các tiểu cảnh sân, vườn trang trí (ngoại lệ các thiết kế xây dựng như sân thể thao, sân tennis hoặc các loại thể thao khác được thiết kế kiên cố, chiếm khoảng diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậu cửa, hành lang, bậc lên xuống cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy và xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông cho người và phương tiện, không kết hợp các công năng sử dụng khác.
Bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, liền kề, nhà độc lập) như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1.000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở độc lập còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây. Các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất (%) | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| > 46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| Chú thích: Đối với lô đất có các công trình chiều cao > 46 m thì hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần | ||||
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, khu vực chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
Mật độ xây dựng thuần tối đa lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây và theo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.
Bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất (%) | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| > 46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
| Chú thích: Đối với lô đất có công trình cao > 46 m cần hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã xác định trong quy hoạch cao hơn) | ||||
Ngoài ra còn một số lưu ý về mật độ xây dựng thuần sau:
- Đối với các lô đất không nằm trong 3 bảng trên được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
- Trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều phân loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
- Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.
Các quy định về mật độ xây dựng thuần:
Mật độ xây dựng thuần phải tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở độc lập có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép thi công xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy chuẩn.
Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực lập quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, trường hợp này được cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa cho các công trình dịch vụ – công cộng nhưng sẽ không vượt quá 60%.
Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về dân số và nhu cầu hạ tầng sẽ cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao công trình xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất tối đa của lô chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao xây dựng công trình.
Mật độ xây dựng gộp là gì?
Mật độ xây dựng gộp của các khu đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên toàn bộ tổng diện tích của cả khu đất. Bao gồm: diện tích của khu sân vườn, cây xanh, không gian mở và toàn bộ những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Việc xác định rõ các loại mật độ xây dựng sẽ giúp cho công trình được thi công một cách hợp lý hơn. Theo đặc trưng công trình, mật độ xây dựng loại hình nhà ở dân dụng được phân loại tương ứng như:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Các mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu vực trong đô thị:
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của đơn vị ở: 60%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp: 25%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên: 5%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề: 25%.
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không vượt quá 5%.
Mật độ xây dựng biệt thự được quy định như thế nào?
Theo quy định các chỉ tiêu kiến trúc công trình nhà liền kề và biệt thự tại các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và 1/2000 do sở Quy Hoạch Kiến Trúc TP.HCM ban hành. Mật độ xây dựng biệt thự được quy định như sau:
- Hình thức biệt thự đơn lập có mật độ xây dựng không quá 50%
- Hình thức biệt thự song lập có mật độ xây dựng không quá 55%
Tầng cao tối đa của nhà biệt thự: Tối đa 3 tầng bao gồm: tầng bán hầm, tầng áp mái, mái che cầu thang; không bao gồm tầng lửng và tầng hầm.
Cách tính mật độ xây dựng biệt thự
Dựa vào căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD). Sở Xây dựng đã thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc.
Với quy chuẩn kỹ thuật trên sẽ giúp các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng cũng như các đơn vị liên quan nắm rõ để thực hiện thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng cho các công trình xây dựng có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng biệt thự như sau:
Mật độ xây dựng biệt thự (%) = Diện tích chiếm đất của biệt thự (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình biệt thự được tính theo hình chiếu bằng của cả công trình biệt thự (ngoại trừ nhà phố hoặc liên kế có sân vườn).
- Diện tích chiếm đất của biệt thự không gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).
Ví dụ về cách tính mật độ xây dựng biệt thự:
- Diện tích tổng của khu đất của bạn là 10m x 20m = 200m2.
- Phần diện tích riêng cần xây biệt thự: 10mx14m = 140m2.
- Phần sân khoảng lùi 4m: 10m x 3m = 30m2
- Phần sân sau khoảng lùi 2m: 10m x 1m = 10m2
- Như vậy mật độ xây dựng biệt thự là: 140m2/200m2 x 100 = 70%
- 30% còn lại là đất sân (tương ứng 30m2).
Trên đây là những thông tin mà Xây Dựng Khang Thịnh tổng hợp có liên quan đến mật độ xây dựng biệt thự và các tiêu chuẩn quy định liên quan cũng như cách tính. Hy vọng những thông tin và kiến thức bổ ích này của chúng tôi sẽ giúp ích cho bạn trong việc tự linh hoạt tính toán mật độ xây dựng công trình biệt thự của mình và tìm ra được phương án tối ưu nhất. Xin cám ơn!
Câu Hỏi Thường Gặp:
Mật độ xây dựng là gì?
là một trong những tiêu chuẩn cần phải tuân theo khi xây dựng bất kỳ một công trình kiến trúc nào, trong đó cũng có loại hình kiến trúc biệt thự
Mật độ xây dựng thuận là gì?
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất như: Nhà ở, khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, biệt thự
Mật độ xây dựng gộp là gì?
là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên toàn bộ tổng diện tích của cả khu đất
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng là gì?
Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm) và phần đất lưu không.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Cách tính mật độ xây dựng biệt thự?
Mật độ xây dựng biệt thự (%) = Diện tích chiếm đất của biệt thự (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Tầng cao tối đa khi xây biệt thự là bao nhiêu?
Đối với mật độ xây dựng biệt thự được quy định như sau: Mật độ xây dựng tối đa: Hình thức biệt thự đơn lập không quá 50%. Hình thức biệt thự song lập không quá 55%. Tầng cao tối đa của nhà biệt thự: Tối đa 3 tầng bao gồm tầng nửa hầm, tầng áp mái, mái che cầu thang; không bao gồm tầng lửng và tầng hầm
Khoảng lùi công trình là gì?
Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
