Còn có rất nhiều người vẫn còn mơ hồ hay không hiểu những quy định về lộ giới xây dựng. Khi chuẩn bị mua hay thi công xây nhà, bạn cần phải tìm hiểu rõ lộ giới xây dựng là gì cũng như những quy định về lộ giới xây dựng để tránh vi phạm những quy định của pháp luật.
Trong bài viết sau, Công Ty Thiết Kế Xây Dựng Khang Thịnh sẽ giúp bạn đọc hiểu về lộ giới xây dựng là gì? Và cách xác định mốc lộ giới đất mới nhất 2021. Quy định về mốc lộ giới đất xây dựng theo quy định của Luật đất đai năm 2013 mới nhất được áp dụng vào năm 2020. Hy vọng sẽ có thể hữu ích với bạn đọc.
Khái niệm chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch & thực địa. Nhằm để phân định ranh giới giữa phần đất được thi công xây dựng công trình & phần đất được dành cho đường giao thông hay những công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác(Căn cứ điều ba Luật xây dựng)
Lộ giới là gì?
Lộ giới hay còn được gọi là “chỉ giới đường đỏ” là cụm từ mà những cơ quan quản lý nhà nước sử dụng để chỉ ranh giới qui hoạch mở đường hay mở hẻm.
Lộ giới là chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường được tính từ tim đường sang hai bên (Vì còn khoảng lưu không từ mép đường cho đến điểm chỉ lộ giới). Thường người ta cắm các cọc Lộ giới hai bên đường để cảnh báo người dân không được thi công xây dựng những công trình kiên cố trông phạm vi của các mốc lộ giới.
Độ rộng của tuyến lộ giới & độ cao của công trình xây dựng quyết định đến khoảng lùiHiện tại Sài Gòn có rất nhiều con hẻm được quy hoạch lộ giới nhưng chưa thực hiện. Từ những năm 1990, nhiều quận huyện của TPHCM đã bắt đầu quy hoạch lộ giới hẻm nhưng việc thực hiện được lại rất ít. Đến năm 2007, UBND TP.HCM có Quyết định 88 quy định lại về lộ giới đường hẻm.
Theo đó, lộ giới áp dụng cho hẻm chính tối thiểu là 6m, trường hợp đặc biệt có thể bé hơn 6m nhưng không dưới 4,5 m. Lộ giới áp dụng cho hẻm cụt và hẻm nhánh dao động 3,5 đến 6m. Khi có quyết định này, những quận huyện 1 lần nữa điều chỉnh lại lộ giới hẻm nhưng cho đến nay vẫn chưa triển khai được, hầu hết quy hoạch hẻm chỉ dừng lại tại mức cắm bảng lộ giới.
Muốn biết nhà có dính hẻm quy hoạch lộ giới hay không & lộ giới dự kiến là bao nhiêu mét. Bạn chỉ cần nhìn cái bảng ghi số hẻm ở ngay đầu hẻm.
Thường những nhà trong hẻm phải quy hoạch lộ giới. Khi muốn thi công sửa chữa, đặc biệt là xây dựng lại sẽ được yêu cầu lùi vào để bảo đảm lộ giới dự kiến của hẻm như quy hoạch.
Cách xác định lộ giới cho 1 lô đất ở
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà ở, công trình trên đất đó.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình xây dựng được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất); hay lùi vào so với đường đỏ nếu công trình xây dựng phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
- Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ.
- Thường người ta cắm các cọc Lộ giới hai bên đường để cảnh báo người dân không được thi công xây dựng những công trình kiên cố trông phạm vi của những mốc lộ giới.
Khái niệm chỉ giới xây dựng là gì?
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép thi công xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất). Hay lùi vào so với đường đỏ nếu dự án công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).
Thi công xây nhà cách lộ giới bao nhiêu là đạt tiêu chuẩn?
Theo luật xây dựng thì tùy thuộc vào độ cao của căn nhà mà khoảng lùi lộ giới cũng khác nhau. Vậy cụ thể là như thế nào?
Tuyến đường lộ giới dưới 19m
Nếu như tuyến đường lộ giới dưới 19m, nhưng công trình đó cũng có độ cao dưới 19 mét thì không cần phải cách lộ giới, có nghĩa là căn nhà đó sẽ được xây dựng sát vỉa hè.
Nhưng cũng cùng tuyến lộ giới này nhưng công trình xây dựng có độ cao từ 19 đến 22 mét, thì phải cách lộ giới ba mét.
Nếu công trình có xây dựng có độ cao từ 22 đến 25 mét thì khi xây dựng buộc phải lùi vào bốn mét so với mốc lộ giới.
>> Xem thêm: Chia sẻ 8 bí quyết thiết kế sân thượng siêu đẹp và đúng chuẩn
Nếu công trình xây dựng có độ cao từ 28 mét trở lên thì phải lùi vào 6 mét.
Như vậy, chúng ta nhận ra được 1 quy luật đó chính là công trình càng cao thì lại càng phải lùi vào sâu hơn so với mốc lộ giới.
Tuyến đường lộ giới có khoảng cách từ 19 đến 22m
Nếu tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22m thì những công trình cao dưới 22 mét không cần phải cách lộ giới. Nghĩa là căn nhà đó được phép thi công xây dựng sát mốc lộ giới.
Nếu công trình xây dựng nào cao từ 22 đến 25 mét sẽ cách mốc lộ giới ba mét.
Nếu công trình xây dựng nào cao từ 28 mét thì phải cách mốc lộ giới là 6 mét.
Tuyến đường lộ giới từ 22m trở lên
Các công trình xây dựng nào thấp hơn 25 mét thì không cần phải cách mốc lộ giới. Nhưng đối với các công trình xây dựng từ 28 mét trở lên buộc phải cách mốc lộ giới là 6 mét.
Như vậy, chúng ta đã thấy thi công xây nhà cách lộ giới bao nhiêu còn tùy thuộc vào rất nhiều những yếu tố khác nhau, về độ cao của công trình xây dựng, độ rộng của tuyến đường lộ giới…
Cũng không ít người thắc mắc rằng nếu như mua bán nhà hay bán nhà trong sau thời điểm công bố lộ giới nhưng căn nhà đó đã tồn tại từ trước khi có công bố lộ giới, vậy thì căn nhà đó có được bồi thường hay không?
Theo luật, đối với những trường hợp mua nhà thì phần diện tích của căn nhà ở và đất nằm trong phần lộ giới không được phép buôn bán & trường hợp này chỉ được bồi thường 50%. Và dĩ nhiên tặng, bán, cho hay sang nhượng,… bất động sản ở trước thời gian công bố lộ giới thì mặc định sẽ được bồi thường 100%.
Khoảng lùi công trình xây dựng là gì?
Khoảng lùi xây dựng so với lộ giới hay chỉ giới xây dựng của công trình tùy thuộc vào việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc. Chiều cao của công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo những quy định sau:
Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới bé hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi. Tức được xây dựng ở sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng thi công xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình xây dựng có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên cần phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà thi công xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu & phần diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.
>> Xem thêm: Quy Định Cấp Giấy Phép Xây Dựng Nhà Ở Riêng Lẻ 2021 [Mới Nhất]
Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m cho đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không cần phải chừa khoảng lùi. Nếu tho công xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng công trình cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không cần phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu thi công xây từ 28m trở lên công trình xây dựng phải lùi vào bên trong 6m.
Khoảng lùi tối thiểu của các công trình xây dựng theo bề rộng lộ giới đường & chiều cao xây dựng công trình.
Trong hoạt động xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp các thông tin về lộ giới hoặc chỉ giới đường đỏ.
Theo quyết định 88/2007/QĐ-UBND quy định về lộ giới và quản lý đường hẻm trong những khu dân cư hiện hữu thuộc địa bàn thành phố do UBND TP.HCM ban hành
Bộ phận nhà nào có thể vượt chỉ giới đường đỏ?
Không có bộ phận nào của nhà ở dân dụng vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Phần nhà được thi công xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng, trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau phần chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình xây dựng sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:
- Bậc thềm, vệt dắt xe, ô-văng, mái đua, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, mái đón và móng nhà.
- Riêng phần ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m & không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.
Có được xây lấn sang nhà hàng xóm?
Công trình xây dựng không được vi phạm ranh giới:
- Không bộ phận nào của căn nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (đường ống, móng), được vượt quá ranh giới với lô đất ở bên cạnh.
- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy điều hòa), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Hy vọng với bài viết chia sẻ kiến thức về lộ giới xây dựng cũng như giải đáp chỉ giới đường đỏ là gì cùng các thông tin cần biết. Có thể mang lại các thông tin hưu ích dành cho bạn. Ngoài ra, nếu bạn còn thắc mắc gì hay cần tìm một công ty thiết kế xây dựng hãy liên hệ ngay với chúng tôi Thiết Kế Xây Dựng Khang Thịnh để được tư vấn miễn phí nhé!
>> Xem thêm: Quy Định Về Số Tầng Trong Xây Dựng Nhà Ở TPCHM 2021 [Mới Nhất]
