Chắc hẳn các bạn đã từng nghe về cụm từ mật độ xây dựng trong khi thi công xây mới nhà ở hay thực hiện 1 công trình nào đó. Nhưng bạn lại không hề biết cụ thể mật độ xây dựng là gì? Tầng hầm có tính vào mật độ xây dựng không? Hay các quy định về mật độ xây dựng của dự án nhà ở, nhà phố ra sao? Và cách tính mật độ xây dựng như thế nào?… Tất cả sẽ có trong bài viết sau đây.
Khái niệm mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là 1 trong các tiêu chuẩn mà khi thi công xây dựng bất kỳ dự án nào cũng đều phải tuân theo. Theo quy định pháp luật, mật độ xây dựng được chia thành 2 dạng chính là mật độ xây dựng thuần & mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần chính là tỷ lệ phần trăm chiếm đất của những dự án như nhà ở, khu đô thị, chung cư … trên tổng diện tích của toàn bộ khu đất đó. Phần tỉ lệ này được tính không bao gồm những khu vực tiện ích như khu vui chơi, hồ bơi hay khu vực sân vườn. Do đây là các khu vực được xây dựng bên ngoài. Tuy nhiên, đối với khu vực sân thể thao có phần diện tích lớn được thi công xây dựng khá kiên cố thì sẽ được tính chung vào phần chiếm đất.
- Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ phần diện tích của công trình trên toàn bộ diện tích của khu đất. Trong đó, khu đất sẽ bao gồm hết tất cả như khu cây xanh, khi không thi công xây dựng nhưng vẫn thuộc khu đất.
Các thông tin này đều được quy định rõ ràng & cụ thể nhằm giúp cho mỗi người nắm rõ hơn khi bắt đầu thi công xây dựng công trình thông qua bảng tra cứu mật độ xây dựng.
Tầng hầm có tính vào mật độ xây dựng không? Cách tính mật độ xây dựng
Việc xác định diện tích chiếm đất của công trình thiết kế xây dựng để xác định mật độ xây dựng trên lĩnh vực quy hoạch thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 850/BXD vào ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng cấp.
Căn cứ theo Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch thi công xây dựng; Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, nguyên tắc phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp & hạ tầng kỹ thuật đô thị; Căn cứ Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ nhiệm vụ & đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị & quy hoạch khu chức năng đặc thù; Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình thi côngxây dựng & hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; Công văn số 850/ BXD vào ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng khi giải quyết cấp giấy thi công phép xây dựng; Sở Quy hoạch – Kiến trúc có văn bản số 4514/SQHKT-QLTHQH-PC UBND các quận – huyện, các Ban Quản lý khu chức năng đô thị cách tính mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, xác định tầng cao công trình & ký hiệu bản vẽ trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng & quản lý quy hoạch thi công xây dựng, cụ thể:
Hướng dẫn cách xác định mật độ xây dựng
Theo Quy chuẩn 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch thi công xây dựng, mật độ xây dựng thuần (net – tô) chính là tỷ lệ chiếm đất của những công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm phần diện tích chiếm đất của những công trình như: bể bơi, sân thể thao, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten – nít & sân thể thao được xây dựng cố định & chiếm khối tích không gian trên mặt đất), các tiều cảnh trang trí, bể cảnh …
Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 850/BXD vào ngày 11/5/2016 về việc hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng khi giải quyết vấn đề cấp giấy phép xây dựng, diện tích chiếm đất là phần diện tích tính theo hình chiếu bằng của công trình phần nằm trong chỉ giới xây dựng trên mặt đất. Những chi tiết cấu tạo kiến trúc trang trí, ô văng, sê nô, ban công & phần mái đua ra khỏi tường bao ngoài của công trình xây dựng (nếu có) không tính vào diện tích chiếm đất của công trình. Trường hợp công trình có hình khối kiến trúc đặc biệt cần phải xin ý kiến hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng.
Việc xác định diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng để xác định số mật độ xây dựng trên lĩnh vực quy hoạch thực hiện theo hướng dẫn nhà nước tại Công văn số 850/BXD ngày 11/5/2016 của Bộ Xây dựng. Trường hợp công trình có các tầng phía trên vươn ra khỏi tường bao xây dựng của tầng trệt mà không hình thành phòng, lô gia thì không tính là phần diện tích chiếm đất. Đối với khoảng lùi phía sau & bên hông công trình, việc xây dựng ban công phải bảo đảm theo quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc hoặc thiết kế đô thị của mỗi khu vực được cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Tầng hầm có tính vào mật độ xây dựng không? Xác định hệ số sử dụng đất?
Theo quy định pháp luật tại Thông tư 03/2016/TT-BXD vào ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về việc phân cấp công trình xây dựng & hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động thi công xây dựng, tổng diện tích sàn nhà/ công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Bao gồm cả những tầng hầm, tầng nữa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái & tầng tum. Diện tích sàn của 1 tầng là diện tích sàn thi công xây dựng của tầng đó, bao gồm cả tường bao (hay phần tường chung thuộc về nhà) & diện tích mặt bằng của lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.
Theo quy định pháp luật tại Quy chuẩn 03:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, và phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô, số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ những tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, mái tum, tầng áp mái) & tầng nữa hầm. Các tầng hầm không tính vào số tầng nhà.
Để nhất quán với phương pháp tính hệ số sử dụng đất trong các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) & những đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 đã được phê duyệt trước đây; trong khi chờ hướng dẫn của Bộ Xây dựng, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất áp dụng phương pháp tính hệ số sử dụng đất là tổng diện tích sàn các tầng theo Quy chuẩn 03:2012/BXD (về nguyên tắc phân loại, và phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp & hạ tầng kỹ thuật đô thị) chia cho diện tích khu đất, lô đất phù hợp quy hoạch.
>> Xem thêm: Top 16 Mẫu Nhà Ống Có Tầng Hầm Nổi Được Yêu Thích Nhất
Một số ký hiệu bản vẽ trong đồ án quy hoạch đô thị
Đối với những đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt vào trước ngày Thông tư số 12/2016/TT-BXD có hiệu lực, đất ở đô thị được chia làm những loại sau: đất dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới, đất dân cư xây dựng mới, đất dân cư hiện hữu. Hiện nay, theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, trong bản đồ án quy hoạch phân khu thì đất ở được quy hoạch phân làm ba giai đoạn quy hoạch tương ứng cùng 03 ký hiệu gồm: đất nhóm nhà ở (hay đất ở làng xóm) hiện trạng, đất nhóm nhà ở (hay đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn & đất nhóm nhà ở (hoặc đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn.
Để thống nhất trong khái niệm những chức năng đất ở và bảo đảm sự tương thích khi thực hiện điều chỉnh hoặc lập mới quy hoạch, phù hợp quy định theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản báo cáo, và xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Trong khi chờ Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn chi tiết cụ thể. Để thống nhất trong công tác quản lý quy hoạch đô thị, trước mắt Sở Quy hoạch – Kiến trúc thống nhất những khái niệm trong các đồ án QHCT xây dựng tỷ lệ 1/2000, quy hoạch phân khu như sau: đất dân cư hiện hữu tương ứng cùng với đất nhóm nhà ở (hay đất ở làng xóm) hiện trạng, đất dân cư hiện hữu kết hợp thi công xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hay đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch ngắn hạn & đất dân cư xây dựng mới tương ứng với đất nhóm nhà ở (hay đất ở làng xóm) giai đoạn quy hoạch dài hạn theo Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng. Để thuận lợi trong công tác tổ chức thực hiện theo bản quy hoạch đã được phê duyệt, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của người dân hay việc triển khai những dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phụ thuộc vào giai đoạn quy hoạch ngắn hạn hoặc giai đoạn quy hoạch dài hạn của các nhóm nhà ở.
Đối với ký hiệu chức năng đất hỗn hợp (theo QCVN 01:2008/BXD), Phụ lục 1 đính kèm với Thông tư số 12/2016/TT-BXD vào ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng không quy định ký hiệu chức năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 – 1/5000 (chỉ quy định ký hiệu đối với loại đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500). Trong khi chờ Bộ Xây dựng hướng dẫn, Sở Quy hoạch – Kiến trúc trước mắt thống nhất tạm thời dùng ký hiệu chức năng đất hỗn hợp trong đồ án quy hoạch phân khu giống như ký hiệu chức năng đất ở hỗn hợp trong đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được quy định theo Phụ lục 1 đính kèm Thông tư số 12/2016/TT-BXD.
Kể từ nay, đối với những đồ án lập mới quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch tổng thể, đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch ký hiệu bản vẽ cần phải tuân thủ theo quy định tại Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ & đồ án quy hoạch thi công xây dựng vùng, quy hoạch đô thị & quy hoạch khu chức năng đặc thù.
Với bài viết giải đáp tầng hầm có tính vào mật độ xây dựng không, có thể mang lại các thông tin hưu ích cho bạn. Ngoài ra nếu bạn thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay với chúng tôi Công Ty Thiết Kế Xây Dựng Khang Thịnh để được tư vấn miễn phí nhé!
